La questione è stata dibattuta da tempo in giurisprudenza: può il regolamento di condominio limitare il diritto del proprietario alla destinazione d’uso dei locali quale bed & breakfast?
In passato, era prevalente la tesi secondo cui il riferimento del regolamento di condominio circa lo svolgimento di attività di bed & breakfast nell’atto d’acquisto dell’immobile, se enunciato in maniera chiara ed esplicita, era idoneo a vincolare contrattualmente l’acquirente e il venditore, giacché la sola menzione ne presupponeva la conoscenza e l’accettazione. Altra tesi più rigorosa, riteneva, invece, che le clausole contenenti il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva ad attività di bed & breakfast dovevano essere approvate all’unanimità e per avere efficacia dovevano essere trascritte nei registri immobiliari, oppure essere menzionate e accettate espressamente nei singoli atti d’acquisto.
La sentenza del 2018 della Cassazione, da ultimo, chiarisce che la clausola del regolamento di condominio che comporta limiti all’utilizzo della proprietà privata, tanto da condizionare il diritto di ciascun condomino nell’utilizzo del locale di proprietà, rientra nella tipologia delle servitù atipiche e, in quanto tale, per essere opponibile ai terzi acquirenti deve risultare in una apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto.
Tali clausole limitative, infatti, ai sensi del combinato disposto dagli artt. 2659 e 2665 c.c., devono essere specificatamente indicate, non risultando sufficiente il richiamo al regolamento condominiale inserito nell’atto di acquisto.
In altri termini, l’opponibilità delle clausole limitative della proprietà privata, come il divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello abitativo per lo svolgimento di attività di bed & breakfast, deriverà non tanto dalla trascrizione del regolamento condominiale, bensì dall’inserimento delle clausole costitutive della servitù all’interno dello stesso.
Pertanto, solo quando tali clausole siano inserite nel regolamento predisposto dal costruttore, o dall’originario unico proprietario, la nota di trascrizione del primo atto di acquisto contenente il suddetto vincolo risulterà opponibile a tutti i successivi acquirenti.
In difetto di trascrizione, viceversa, tali clausole limitative opererebbero esclusivamente nei confronti del terzo acquirente informato specificamente della loro esistenza nel contratto d’acquisto.