I canoni non percepiti relativi a contratti di locazione di immobili a uso abitativo non devono essere dichiarati se il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Il predetto principio costituisce il frutto di interventi normativi che si sono susseguiti nel tempo e che per una lineare e chiara esposizione ci si presta a descrivere.
Una prima modifica alla disciplina della tassazione degli immobili a uso abitativo locati per i quali il locatore non ha percepito i relativi canoni, si è avuta con il D.L. n. 34/2019 (c.d. D.L. Crescita), il cui art. 3-quinquies provvedeva a modificare l’art. 26, comma 1 del TUIR, stabilendo che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo non percepiti non concorrono alla formazione del reddito «purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento».
Inoltre, l’articolo 3-quinquies comma 2 del D.L. n. 34/2019 (c.d. Crescita) per volere espresso del legislatore spiegava i suoi effetti esclusivamente nei confronti dei contratti di locazione di immobili a uso abitativo stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020.
Nel merito della questione, successivamente il legislatore è intervenuto con l’articolo 6-septies del D.L. n. 41/2021, c.d. Sostegni, il quale ha apportato un’ulteriore modifica alla disciplina sulla tassazione degli immobili a uso abitativo locati, abrogando l’art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019, stabilendo che se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi è stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità il locatore ha la possibilità di non dichiarare i canoni non percepiti a prescindere dalla data in cui è stato stipulato il contratto di locazione.
In sostanza, poiché i redditi fondiari sono tassati in base al principio normativo posto all’interno dell’articolo 26, comma 1, del TUIR, secondo cui: «i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili».
Da un punto di vista operativo, ad esempio, al fine di escludere validamente da tassazione gli imponibili derivanti da canoni di locazione non percepiti nel 2021, sarà necessario avere intrapreso l’azione giudiziaria di intimazione di sfratto o ingiunzione di pagamento (in poche parole, essere in possesso, a livello documentale, della intimazione o della ingiunzione), senza dover attendere la fine del procedimento di convalida di sfratto, purché questo avvenga entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Tale circostanza autorizza il locatario a indicare nel Quadro RB del Modello Redditi 2022 direttamente ed esclusivamente solo l’imponibile incassato.
Infine, si specifica che non assume alcun rilievo, ai fini dichiarativi, la circostanza che il provvedimento per l’intimazione dello sfratto o l’ingiunzione di pagamento siano stati ottenuti nell’anno 2021, in quanto il provvedimento giudiziale potrebbe essere stato emesso anche nel corso del 2022, purché il tutto avvenga entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Diversamente, se il provvedimento dovesse essere emesso in una data successiva al termine fissato per la presentazione della dichiarazione dei redditi, si dovrà ricorrere alla disciplina del credito d’imposta.